នៅខែមីនា, ជួលមធ្យមសម្រាប់ស្ទូឌីយ៉ូដែលមានផ្ទៃ ≤33 m² (ប្រហែល 1 pyeong) នៅសេអ៊ូលគឺ 710,000 won, ដោយផ្អែកលើប្រាក់បញ្ញើ 10,000,000 won។ ប្រាក់បញ្ញើ jeonse មធ្យមគឺ 210,386,000 won។ ជួលកើនឡើង 5.2% (+40,000 won) ពីខែមុន, ខណៈដែលប្រាក់បញ្ញើ jeonse កាត់បន្ថយ 0.4% (-830,000 won). តាមខណ្ឌ, Gangnam មានជួលមធ្យមខ្ពស់បំផុត 1,000,000 won។ Seocho និង Seongdong មាន 860,000 won រៀងៗខ្លួន។ Yongsan 840,000 won, Jungnang 820,000 won។ អត្ថបទបញ្ជាក់ថា លេខទាំងនេះបង្ហាញថាបន្ទុកលើទីផ្សារស្ទូឌីយ៉ូនៅសេអ៊ូលកំពុងកើនឡើង។ ក្នុងការស្រាវជ្រាវនេះ, ជួលមិនមែនជាតម្លៃសរុបនៃកិច្ចសន្យា។ សម្រាប់ប្រតិបត្តិការដែលតិចជាង 100,000,000 won, ប្រើអត្រាបម្លែងជួល‑jeonse ដើម្បីបម្លែងទៅប្រាក់បញ្ញើ 10,000,000 won, បន្ទាប់មកគណនាមធ្យម។ ដូច្នេះលេខទាំងនេះគឺជាសន្ទស្សន៍ដែលបានស្តង់ដារដើម្បីប្រៀបធៀបនិន្នាការទីផ្សារ, មិនមែនតែតម្លៃដែលគិតតែផ្ទាល់ទេ។
원문 보기
បន្ទប់មួយនៅ សេអ៊ូល ថ្លៃជួល 710K KRW ត្រូវអានលេខនេះឲ្យត្រឹមត្រូវសិន
អ្វីដែលឃើញដំបូងនៅក្នុងអត្ថបទគឺលេខ 보증금 1천만 원 기준 월세 71만 원។ ប៉ុន្តែបើអានថា ‘ស្ទូឌីយ៉ូទាំងអស់នៅសៀលលឺ 1000 និង 71’ វាដូចជាខុសបន្តិច។ លេខនេះជាចំនួន មធ្យម ដែលតម្រូវការប្រមូលផ្ដុំប្រាក់កក់ និងជួលផ្សេងៗឲ្យស្របគ្នា។
បើយល់ចំណុចនេះ ការបកស្រាយអត្ថបទនឹងងាយជាងមុនច្រើន។ ព្រោះចំណុចសំខាន់ដែលព័ត៌មានកំពុងនិយាយ មិនមែនជា ‘តម្លៃបន្ទប់ជាក់លាក់មួយដែលខ្ញុំបានឃើញ’ ទេ ប៉ុន្តែជា ទីផ្សារបន្ទប់មួយទាំងមូលនៅ សេអ៊ូល កំពុងផ្លាស់ទីទៅទិសណា។ ការដែលថ្លៃជួលមធ្យមលើស 700K KRW មានន័យថា លើសពីភាពខុសគ្នានៃលក្ខខណ្ឌបន្ទប់នីមួយៗ ខ្សែបាតនៃទីផ្សារផ្ទាល់ក៏កំពុងឡើងខ្ពស់ផងដែរ។
ក្នុងអត្ថបទដូចគ្នា ក៏បាននិយាយថា ប្រាក់កក់ជុនសេបានធ្លាក់ចុះ ខណៈថ្លៃជួលប្រចាំខែបានកើនឡើង។ ការរួមគ្នាបែបនេះ មិនមែនត្រឹមតែជាការប្រែប្រួលតម្លៃធម្មតាទេ ប៉ុន្តែបង្ហាញពីការផ្លាស់ប្តូររចនាសម្ព័ន្ធថា ទីផ្សារជួលលំនៅឋានមិនមែនអាផាតមិននៅ សេអ៊ូល កំពុងលំអៀងចេញពីការផ្តោតលើជុនសេ ទៅរកការផ្តោតលើជួលប្រចាំខែ និងជួលកណ្តាល។ បើយល់ដល់ត្រង់នេះ អ្នកនឹងចាប់អារម្មណ៍ថា ហេតុអ្វីពេលអានព័ត៌មានបន្ទប់មួយថ្មីៗនេះ គេច្រើននិយាយថ្លៃជួល ប្រាក់កក់ និងអត្រាបម្លែងជាមួយគ្នាជាញឹកញាប់។
71만 원 មិនមែនតម្លៃពិតទេ គ្រាន់តែជាមធ្យមប៉ុណ្ណោះ។
ដូច្នេះលេខនេះមិនមែនជា ‘តម្លៃដែលគិតដូចជា’ ទេ, ប៉ុន្តែប្រើសម្រាប់អាន ‘លំនាំទីផ្សារ’។
ថ្លៃជួលប្រចាំខែតាមស្តង់ដារប្រាក់កក់ 10M KRW អានបែបនេះ នឹងមិនងងឹតទេ
បើយល់តែ 3 ជំហាននេះ អ្នកក៏អាចអានលេខនៅក្នុងអត្ថបទបានត្រឹមត្រូវជាងមុនច្រើន។
ជំហានទី 1៖ មើលថា វាមិនមែនជាតម្លៃកិច្ចសន្យាពិតទេ ប៉ុន្តែជា ‘តម្លៃវាស់ដោយបន្ទាត់តែមួយ’
កិច្ចសន្យាបន្ទប់មួយនៅ សេអ៊ូល មានលក្ខខណ្ឌខុសៗគ្នា ដូចជា ប្រាក់កក់ 5M KRW, 20M KRW, 50M KRW មែនទេ។ ដូច្នេះ វេទិកា ឬស្ថិតិ គេតែងបម្លែងវាទៅតាមស្តង់ដារប្រាក់កក់ 10M KRW ដើម្បីប្រៀបធៀប។ មានន័យថា អ្នកអាចគិតថា វាជាស្តង់ដាររួមសម្រាប់មើលសីតុណ្ហភាពទីផ្សារ។
ជំហានទី 2៖ យល់ពីអត្រាបម្លែងជុនសេ-ជួលប្រចាំខែ
អត្រាបម្លែងជួល‑ទិញ គឺជាអត្រាប្រាក់ប្រចាំឆ្នាំដែលប្រើប្រាស់ដើម្បីបម្លែងភាពខុសគ្នានៃប្រាក់កក់ទៅជាឈ្មោះជួលប្រចាំខែ។ សាមញ្ញគឺ ‘បន្ថែមប្រាក់កក់ ធ្វើឲ្យជួលតិចลง’។
ជំហានទី 3៖ បកប្រែត្រឡប់ទៅតាមលក្ខខណ្ឌរបស់ខ្ញុំ
ទោះបីអត្ថបទនិយាយថា 1000 = 71 ក៏ដោយ ប្រសិនបើខ្ញុំដាក់ប្រាក់ម្តង 30 M ឬ 50 M won អារម្មណ៍ថា ជួលផ្ទះនឹងផ្លាស់ប្តូរ។ បើបន្ថែមថ្លៃบริหาร, អគារថ្មី ឬជិតស្ថានីយ៍ អាចรู้สึกแพงกว่าค่าเฉลี่ยในบทความ. ดังนั้นใช้ค่าเฉลี่ยแค่เพื่อดูทิศทางตลาดเท่านั้น
បើដាក់เงินมัดจำเพิ่ม ค่าเช่าจะลดลงเท่าไหร่?
បើប្ដូរពីការកើនប្រាក់កក់ទៅជាឈប់ជួលខែ នឹងเข้าใจง่ายกว่า ตัวเลขด้านล่างเป็นแค่ตัวอย่าง ถือว่าเงินก้อนที่เพิ่มมานั้นถูกหักจากค่าเช่ารายเดือนของคุณ
ត្រេនដ៍: ตลาดកំពុងផ្លាស់ប្តូរ!
ថ្លៃជួលប្រចាំខែកើនឡើង ហើយប្រាក់កក់ជុនសេធ្លាក់ចុះ។ មើលភ្លាមៗអាចមានអារម្មណ៍ថាចម្លែកមែនទេ។ ជាទូទៅ បើតម្លៃផ្ទះឡើង គេគិតថានឹងឡើងទាំងអស់គ្នា។ ប៉ុន្តែឥឡូវនេះ នៅទីផ្សារបន្ទប់តែមួយនៅសេអ៊ូល កំពុងបង្ហាញ ជុនសេទន់ខ្សោយ, ថ្លៃជួលប្រចាំខែខ្លាំង ជាមួយគ្នា។ នេះមិនមែនមានន័យថាតម្លៃកំពុងផ្លាស់ទីតាមចិត្តទេ ប៉ុន្តែមានន័យជិតជាងថា ចំណុចកណ្ដាលនៃការជួញដូរកំពុងផ្លាស់ប្តូរ។
មូលហេតុដែលរឿងនេះកើតឡើង គឺដោយសារគំនិតរបស់អ្នកជួល និងម្ចាស់ផ្ទះបានផ្លាស់ប្តូរព្រមគ្នា។ អ្នកជួល បន្ទាប់ពីករណីបោកប្រាស់ជុនសេ មានអារម្មណ៍មិនសូវសុវត្ថិភាពជាងមុនក្នុងការដាក់ប្រាក់កក់ធំម្តងតែមួយ។ លើសពីនេះ អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ និងការរឹតបន្តឹងកម្ចីបានមកជាប់គ្នា ធ្វើឱ្យការរៀបចំប្រាក់ដុំធំក៏កាន់តែពិបាក។ ផ្ទុយទៅវិញ ម្ចាស់ផ្ទះកាន់តែចូលចិត្តការជួលប្រចាំខែ ឬជួលកន្លះជុនសេ ដែលមានសាច់ប្រាក់ចូលស្ថិរភាព។
ចុងក្រោយនេះ ជាងនិយាយថាជុនសេកំពុងបាត់ទៅ គួរមើលឱ្យត្រឹមត្រូវជាងថា វាជា ដំណើរការដែលជុនសេលែងជាជម្រើសមូលដ្ឋានដូចមុន។ បើយល់ចំណុចនេះ អ្នកក៏អាចវាយតម្លៃបានថា ក្នុងអត្ថបទអំពីបន្ទប់តែមួយពេលក្រោយ ការធ្លាក់ចុះនៃប្រាក់កក់ជុនសេ មិនចាំបាច់ជាដំណឹងល្អសម្រាប់អ្នកជួលតែប៉ុណ្ណោះទេ។ ទោះមើលទៅរបាំងចូលស្រាលចុះបន្តិចក៏ដោយ ជាក់ស្តែង បន្ទុកថ្លៃជួលប្រចាំខែអាចធំឡើងបាន។
ប្រាក់កក់ជុនសេធ្លាក់ចុះ = មិនមែនមានន័យថាបន្ទុកស្រាលចុះដោយស្វ័យប្រវត្តិនោះទេ។
បើការជួលប្រចាំខែ និងជួលកន្លះជុនសេកើនឡើងជំនួសជុនសេ បន្ទុកសាច់ប្រាក់ដែលត្រូវចេញរាល់ខែអាចកាន់តែធំឡើងវិញ។
ក្នុង 6 ឆ្នាំចុងក្រោយ ភាគរយនៃការជួលបានកើនឡើងយ៉ាងជាប់ជានិច្ច
មានភស្តុតាង។ ក្នុងការពិត, ភាគរយនៃការជួលប្រចាំខែក្នុងការជួលផ្ទះមួយជាន់ច្រើននៅសៀលបានកើនឡើងយ៉ាងច្បាស់ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2020។
កម្លាំងដែលរុញថ្លៃជួលប្រចាំខែបន្ទប់មួយនៅ សេអ៊ូល ឡើង មានទាំងផ្នែកតម្រូវការ និងការផ្គត់ផ្គង់
| ការបែងចែក | មានអ្វីកើតឡើង | វាប៉ះពាល់ដល់ថ្លៃជួលប្រចាំខែយ៉ាងដូចម្តេច |
|---|---|---|
| តម្រូវការ | បន្ទាប់ពីអំពើបោកប្រាស់ជួលបែបជុនសេ ការជៀសវាងជុនសេនៅផ្ទះមិនមែនអាផាតមិនបានកើនឡើង | តម្រូវការជុនសេមួយផ្នែកបានផ្លាស់ទៅជួលប្រចាំខែ និងជួលពាក់កណ្តាលជុនសេ ដូច្នេះតម្រូវការជួលប្រចាំខែកើនឡើង។ |
| តម្រូវការ | អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ និងការរឹតបន្តឹងកម្ចី ធ្វើឱ្យពិបាករៀបចំប្រាក់កក់ធំ | ឧបសគ្គក្នុងការចូលជុនសេកាន់តែខ្ពស់ ដូច្នេះសមាមាត្រនៃការជ្រើសជួលប្រចាំខែបានកើនឡើង។ |
| តម្រូវការ | តម្រូវការពីគ្រួសារម្នាក់ឯង យុវជន និងបុគ្គលិកការងារ បានផ្តោតនៅតំបន់ស្នូលនៃ សេអ៊ូល | សមត្ថភាពទប់ថ្លៃរបស់លំនៅឋានតូចៗដូចជាបន្ទប់មួយ បានខ្លាំងឡើង។ |
| ការផ្គត់ផ្គង់ | ការផ្គត់ផ្គង់បន្ទប់មួយតូច និងផ្ទះមិនមែនអាផាតមិនបានថយចុះ ហើយការផ្គត់ផ្គង់អន្តេវាសិកដ្ឋានសាធារណៈបានពន្យារពេល | បរិមាណផ្ទះសម្រាប់ទ្រាំទ្រតម្រូវការមិនគ្រប់គ្រាន់ ដូច្នេះថ្លៃជួលប្រចាំខែមិនសូវចុះទេ។ |
| ការផ្គត់ផ្គង់ | ថ្លៃដើមសាងសង់បន្ទប់មួយថ្មី និងបន្ទុកថ្លៃគ្រប់គ្រងបានកើនឡើង | តម្លៃគោលរបស់បញ្ជីផ្ទះថ្មីបានខ្ពស់ឡើង ហើយរុញថ្លៃជួលប្រចាំខែមធ្យមឱ្យឡើង។ |
មិនមែនជាបញ្ហារបស់ កាងណាំ តែប៉ុណ្ណោះទេ: ផែនទីចំណាត់ថ្នាក់ខ្ពស់នៃថ្លៃជួលប្រចាំខែបន្ទប់មួយនៅ សេអ៊ូល
បើមើលតាមទិន្នន័យខែ 3 ឆ្នាំ 2026 ដែលបានដកស្រង់ក្នុងអត្ថបទ ចំណាត់ថ្នាក់ខ្ពស់មិនមានតែ កាងណាំ ទេ ប៉ុន្តែមាន សុងដុង យ៉ុងសាន និង ជុងណាង ផងដែរ។
ហេតុអ្វីបានជា កាងណាំ·សុងដុង·យ៉ុងសាន·ជុងណាង ថ្លៃឡើងជាមួយគ្នា
| តំបន់ | មូលហេតុសំខាន់ | ចំណុចត្រូវយល់ |
|---|---|---|
| កាងណាំ | តំបន់ថ្លៃបែបប្រពៃណី ដែលតំបន់ការងារ តំបន់សាលាល្អ និងការធ្វើដំណើរងាយស្រួល មកជួបគ្នា | កន្លែងដែលថ្លៃស្រាប់ហើយ នៅតែរក្សាតម្លៃខ្ពស់បំផុត សូម្បីតែនៅទីផ្សារជួលប្រចាំខែ។ |
| សុងដុង | ងាយទៅកណ្តាលទីក្រុង និងកាងណាំ ហើយមនុស្សចូលចិត្តតំបន់ជាប់ទន្លេហាន់ខ្លាំង | វាមិនមែនគ្រាន់តែជា ‘កន្លែងជំនួសកាងណាំ’ ទេ ប៉ុន្តែជាតំបន់ដែលមានតម្លៃបន្ថែមដោយសារនៅជិតទាំងផ្ទះនិងកន្លែងធ្វើការ។ |
| យ៉ុងសាន | ងាយទៅតំបន់ការងារកណ្តាលទីក្រុង ហើយមានការរំពឹងទុកពីការអភិវឌ្ឍផងដែរ | ទោះជាទំហំតូចក៏ដោយ តម្លៃទីតាំងខ្ពស់ ដូច្នេះថ្លៃជួលបន្ទប់មួយមានតម្លៃខ្ពស់។ |
| ជុងណាង | តម្រូវការហូរចូលមក ព្រោះជាជម្រើសជំនួសដែលអាចទ្រាំទ្រចំណាយបានជាង | ជាងជាតំបន់ដែលមនុស្សចូលចិត្តខ្លាំងបំផុតដោយផ្ទាល់ វាខិតជិតទៅនឹងករណីដែលតម្រូវការដែលត្រូវរុញចេញពីតំបន់ស្នូលថ្លៃៗ បានទាញតម្លៃឲ្យឡើង។ |
ថ្លៃរស់នៅម្នាក់ឯងនៅសេអ៊ូល មកដល់ទីនេះបានយ៉ាងដូចម្តេច
បន្ទុកពេលនេះ មិនមែនទើបកើតឡើងក្នុងរយៈពេល 1 ឬ 2 ខែទេ។ ចាប់ពីចុងទសវត្សរ៍ 2000 មក ការផ្លាស់ប្តូរជាច្រើនបានសន្សំជាបន្តបន្ទាប់។
2001~2012: របាំងប្រាក់កក់ជុនសេ បានឡើងខ្ពស់មុនគេ
បើមើលទិន្នន័យរបស់វិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវដែនដី និងវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវសេអ៊ូល បញ្ហាបន្ទុកជុនសេ និងជួលប្រចាំខែនៅសេអ៊ូល គឺជាបញ្ហារចនាសម្ព័ន្ធរួចទៅហើយ តាំងពីដើមទសវត្សរ៍ 2000។ ជាពិសេស ប្រាក់កក់ជុនសេមធ្យមនៅសេអ៊ូល បានលោតពី 83.52M KRW នៅឆ្នាំ 2006 ទៅ 100M KRW81.09M KRW នៅឆ្នាំ 2012។ ចាប់ពីពេលនោះមក យុវជន និងគ្រួសារ 1 នាក់ ចូលទៅជុនសេកាន់តែលំបាកឡើង។
ទសវត្សរ៍ 2010: ទីផ្សារបន្ទប់មួយ ប្តូរទៅជាជួលប្រចាំខែ ចាប់ផ្តើមឃើញក្នុងស្ថិតិ
នៅជុំវិញឆ្នាំ 2010 ការឡើងនៃសន្ទស្សន៍តម្លៃជួលប្រចាំខែសម្រាប់បន្ទប់មួយ និងការពង្រីកជួលប្រចាំខែដែលមានប្រាក់កក់ ត្រូវបានសង្កេតឃើញយ៉ាងច្បាស់។ ជុនសេ បានចាប់ផ្តើមប្តូរពី ‘ជម្រើសដែលទៅបាន បើអាច’ ទៅជា ជម្រើសដែលសម្រាប់មនុស្សខ្លះ រួចទៅហើយថាពិបាក។
ទសវត្សរ៍ 2020: ការបោកប្រាស់ជុនសេ និងអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ បានរុញលំហូរឲ្យលឿនជាងមុន
នៅខែ 3 ឆ្នាំ 2020 ថ្លៃជួលប្រចាំខែមធ្យមសម្រាប់បន្ទប់មួយនៅសេអ៊ូល ស្ថិតនៅប្រហែល 530K KRW ប៉ុន្តែបន្ទាប់មក និន្នាការឡើងថ្លៃបានបន្តទូទាំងតំបន់ជិតសាកលវិទ្យាល័យ និងទូទាំងសេអ៊ូល។ ឆ្នាំ 2023 មធ្យមតំបន់សាកលវិទ្យាល័យ 56.70K KRW, ឆ្នាំ 2024 57.40K KRW, ឆ្នាំ 2025 60.90K KRW, ហើយនៅឆ្នាំ 2026 មធ្យមនៅសេអ៊ូលបានលើស 700K KRW។ ឥឡូវនេះ វាមិនមែនគ្រាន់តែជា ‘ថ្លៃរស់នៅម្នាក់ឯងដែលឡើងបន្តិច’ ទៀតទេ ប៉ុន្តែដល់កម្រិតដែលត្រូវរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធចំណាយរស់នៅឡើងវិញ។
បើមើលតាមលេខ នឹងឃើញច្បាស់ជាងមុន: ការផ្លាស់ប្តូរ 6 ឆ្នាំ នៃថ្លៃជួលប្រចាំខែបន្ទប់មួយនៅសេអ៊ូល
នេះជាលំហូរសម្រាប់យោង ដែលភ្ជាប់ទិន្នន័យពីឯកសារដែលមានដែនស្រាវជ្រាវខុសគ្នាបន្តិចៗ។ វាបង្ហាញថា ខ្សែមូលដ្ឋាននៃថ្លៃជួលប្រចាំខែបន្ទប់មួយនៅសេអ៊ូល បានឡើងខ្ពស់ជាបន្តរយៈពេលវែង។
ហើយ!
ពេលយើងសម្រាំងអត្ថបទនេះ យើងបានដឹងថា: មានយ៉ាងហោចណាស់មួយរឿងច្បាស់។ ការជួលស្ទូឌីយ៉ូ ៧១០,០០០ វ៉ុននៅសៀលមិនមែនតែ ‘ថ្លៃ’ ប៉ុណ្ណោះទេ តែជាសញ្ញាថា មាត្រាដែលតម្លៃទីផ្សារជួលតូចនៅសៀលបានឡើង។ ຕະຫຼາດ jeonse ກຳລັງລົດ, ຕະຫຼາດການເຊົ່າເດືອນກຳລັງເພີ່ມ, ແລະເບິ່ງໄດ້ຊັດເຈນ។
មួយទៀតដែលខ្ញុំចង់បន្ថែមគឺ នៅពេលអ្នកធ្វើការសម្រេចចិត្តក្នុងអនាគតត្រូវមានគោលការណ៍វាយតម្លៃដែលផ្លាស់ប្តូរ។ ការដួលចុះតិចនៃប្រាក់បញ្ញើមិនមានន័យថាអាចសុវត្ថិភាពបានទេ ហើយការកើនឡើងនៃជម្រើសជួលមធ្យមមិនមានន័យថាទីតាំងឬបន្ទប់ទាំងអស់ក្លាយជាថ្លៃ។ ការអានទិសដៅទីផ្សារដោយប្រើមធ្យមស្តង់ដារនិងគណនាថវិកាថ្មីដោយផ្អែកលើសមត្ថភាពប្រាក់បញ្ញើ និងតម្រូវការតំបន់គឺសំខាន់ណាស់។
ឥឡូវនេះទីផ្សារអាផ្ទះមួយនៅសៀលមិនមែនជាការជ្រើសរើសระหว่างจุนเซหรือค่าเช่าประจำเดือนเท่านั้น, ប៉ុន្តែเป็นการตัดสินใจระหว่างความเสี่ยงของเงินจำนวนมากกับภาระเงินสดต่อเดือน
ชีวิตในโซลยากขึ้นเรื่อยๆ หวังว่าบทความนี้จะช่วยคุณในชีวิตที่โซล
ការកើនឡើងនៃថ្លៃជួលប្រចាំខែបន្ទប់មួយនៅសេអ៊ូល មិនមែនជាជម្រើសរបស់ម្ចាស់ផ្ទះតែប៉ុន្មាននាក់ទេ ប៉ុន្តែជាការផ្លាស់ប្តូររចនាសម្ព័ន្ធដែលការចុះខ្សោយនៃជួលដាក់ប្រាក់កក់ ការប្រែក្លាយទៅជាជួលប្រចាំខែ និងការប្រមូលផ្តុំតម្រូវការប៉ះគ្នា។
តម្លៃមធ្យមក្នុងអត្ថបទបង្ហាញទិសដៅរបស់ទីផ្សារ ហើយបន្ទុកពិតប្រាកដត្រូវបានសម្រេចដោយប្រាក់កក់ និងលក្ខខណ្ឌតំបន់របស់ខ្លួន។
យើងប្រាប់អ្នកអំពីរបៀបរស់នៅក្នុងកូរ៉េ
សូមស្រឡាញ់ gltr life ឲ្យច្រើនផង