En mars, le loyer moyen d’un studio de ≤33 m² (environ 1 pyeong) à Séoul était de 710 000 won, avec un dépôt de 10 000 000 won. Le dépôt moyen en jeonse était de 210 386 000 won. Le loyer a augmenté de 5,2 % (+40 000 won) par rapport au mois précédent, tandis que le dépôt jeonse a baissé de 0,4 % (‑830 000 won). Par arrondissement, Gangnam était le plus cher avec 1 000 000 won. Seocho et Seongdong étaient à 860 000 won chacun. Yongsan à 840 000 won, Jungnang à 820 000 won. L’article dit que ces chiffres montrent que la charge du marché des studios à Séoul augmente. Dans cette enquête, le loyer n’est pas la somme brute du contrat. Pour les transactions <100 000 000 won, on applique un taux de conversion loyer‑jeonse pour ramener tout à un dépôt de 10 000 000 won, puis on calcule la moyenne. Ainsi les chiffres sont un indice standardisé pour comparer les tendances du marché, pas seulement le prix perçu.
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Loyer mensuel d’un studio à Séoul : 710K KRW, il faut d’abord bien lire ce chiffre
Ce qui saute aux yeux en premier dans l’article, c’est le chiffre 보증금 1천만 원 기준 월세 71만 원. Mais le lire comme « tous les studios à Séoul sont 1000 et 71 » n’est pas tout à fait exact. C’est en fait une moyenne qui aligne les différentes combinaisons dépôt‑loyer sur un même critère.
Si on comprend ça, il devient beaucoup plus facile de lire l’article. Parce que le point principal du reportage n’est pas « le prix d’une chambre précise que j’ai vue », mais dans quelle direction bouge tout le marché des studios à Séoul. Le fait que le loyer mensuel moyen ait dépassé 700K KRW doit être lu comme un signal que, au-delà des différences entre logements, le niveau de base du marché lui-même monte.
Dans le même article, on disait aussi que la caution en location avec dépôt baissait alors que le loyer mensuel montait. Cette combinaison ne montre pas seulement un changement de prix, mais aussi une évolution structurelle : le marché locatif des logements non-appartements à Séoul passe d’un modèle centré sur la location avec dépôt à un modèle centré sur le loyer mensuel et la semi-location avec dépôt. Si on comprend ça, on voit mieux pourquoi, dans les récentes nouvelles sur les studios, le loyer mensuel, la caution et le taux de conversion reviennent toujours ensemble.
71만 원 n’est pas le vrai prix, c’est juste la moyenne.
Donc ce chiffre n’est pas le ‘prix tel qu’on le ressent’, mais il sert à lire la ‘tendance du marché’.
Le loyer mensuel sur la base d’une caution de 10 millions de KRW : comme ça, ce n’est pas confus
Si vous comprenez juste ces trois étapes, vous pourrez lire les chiffres de l’article de façon bien plus précise.
Étape 1 : voir cela non comme le vrai prix du contrat, mais comme « une valeur mesurée avec la même règle »
Pour les studios à Séoul, les contrats ont tous des conditions différentes : caution de 5 millions de KRW, 20 millions de KRW, 50 millions de KRW, par exemple. Alors les plateformes ou les statistiques les convertissent sur la base d’une caution de 10 millions de KRW pour pouvoir comparer. En bref, vous pouvez le voir comme une base commune pour connaître la température du marché.
Étape 2 : comprendre le taux de conversion location avec dépôt-loyer mensuel
Le taux de conversion location‑achat, c’est le taux annuel qu’on utilise pour transformer la différence de dépôt en loyer mensuel. En gros, c’est la règle ‘plus de dépôt, moins de loyer’.
Étape 3 : retraduire selon vos propres conditions
Même si l’article dit 1000 = 71, mettre une caution de 30 M ou 50 M won change la perception du loyer. Ajouter les charges, un bâtiment neuf ou la proximité d’une station peut le rendre plus cher que la moyenne de l’article. Utilise donc la moyenne juste pour voir la tendance du marché.
Alors si je mets plus de caution, le loyer baisse de combien ?
Si tu transformes la hausse du dépôt en loyer mensuel, c’est plus clair. Les chiffres ci‑dessous sont des exemples. Considère que le dépôt ajouté est déduit de ton loyer mensuel.
Tendance : le marché change !
Le loyer mensuel monte et le dépôt de jeonse baisse. À première vue, ça semble bizarre. Normalement, quand le prix des logements monte, on pense que tout monte ensemble. Mais en ce moment, sur le marché des studios à Séoul, le jeonse est faible et le loyer mensuel est fort en même temps. Cela veut dire que les prix ne bougent pas au hasard, mais plutôt que le centre des transactions est en train de changer.
Pourquoi cela arrive ? Parce que les locataires et les propriétaires ont changé d’idée en même temps. Après les arnaques au jeonse, les locataires se sentent plus inquiets à l’idée de confier un gros dépôt en une seule fois. En plus, avec les taux d’intérêt élevés et les règles plus strictes sur les prêts, il est devenu plus difficile de préparer une grosse somme. À l’inverse, les propriétaires préfèrent davantage le loyer mensuel ou le semi-jeonse, qui apportent de l’argent de façon stable.
Au final, il est plus juste de dire que le jeonse ne disparaît pas, mais qu’il n’est plus en train d’être le choix de base comme avant. Si on comprend cela, on peut aussi voir que, dans les articles sur les studios à l’avenir, la baisse du dépôt de jeonse n’est pas forcément une “bonne nouvelle pour les locataires”. L’entrée peut sembler un peu plus facile, mais en réalité, la charge du loyer mensuel peut devenir plus lourde.
Baisse du dépôt de jeonse = cela ne veut pas forcément dire moins de charge.
Si le loyer mensuel et le semi-jeonse augmentent à la place du jeonse, la charge d’argent à payer chaque mois peut au contraire devenir plus grande.
La part du loyer augmente régulièrement depuis 6 ans
Il y a des preuves. En fait, la part du loyer mensuel dans les locations de logements collectifs à Séoul a clairement augmenté depuis les années 2020.
Ce qui a fait monter le loyer mensuel des studios à Séoul vient à la fois de la demande et de l’offre
| Catégorie | Qu’est-ce qui s’est passé ? | Quel effet sur le loyer mensuel ? |
|---|---|---|
| Demande | Après les fraudes au jeonse, le mouvement pour éviter le jeonse dans les logements hors appartement s’est élargi. | Une partie de la demande de jeonse s’est déplacée vers le loyer mensuel et le semi-jeonse, donc la demande de loyer mensuel a augmenté. |
| Demande | Avec les taux d’intérêt élevés et les règles strictes sur les prêts, il est devenu difficile de préparer une grosse caution. | L’entrée en jeonse est devenue plus difficile, donc la part des personnes qui choisissent le loyer mensuel a augmenté. |
| Demande | La demande des ménages d’une personne, des jeunes et des salariés s’est concentrée dans les zones centrales de Séoul. | Les prix des petits logements comme les studios ont mieux résisté. |
| Offre | Baisse de l’offre de petits studios et de logements hors appartement, et retard dans l’offre de dortoirs publics. | Il n’y a pas assez de logements pour soutenir la demande, donc le loyer mensuel baisse difficilement. |
| Offre | Hausse du coût de construction et des charges de gestion des studios neufs. | Le prix de référence des nouvelles annonces a augmenté, ce qui tire le loyer mensuel moyen vers le haut. |
Ce n’est pas seulement un problème de Gangnam : carte des zones en tête pour le loyer mensuel des studios à Séoul
Si on regarde les chiffres de mars 2026 cités dans l’article, parmi les zones en tête, il n’y a pas seulement Gangnam, mais aussi Seongdong, Yongsan et Jungnang.
Pourquoi Gangnam, Seongdong, Yongsan et Jungnang sont-ils devenus chers ensemble ?
| Quartier | Contexte principal | Point à comprendre |
|---|---|---|
| Gangnam | Zone traditionnellement chère où se superposent quartier d’affaires, bonnes écoles et transports | Les endroits déjà chers gardent aussi les loyers mensuels les plus élevés sur le marché locatif. |
| Seongdong | Bon accès au centre-ville et à Gangnam, avec une forte préférence pour les zones près du fleuve Han | Ce n’est pas juste une « alternative à Gangnam », c’est une zone qui a sa propre prime de proximité entre logement et travail. |
| Yongsan | Bon accès aux quartiers d’affaires du centre et attentes de développement qui se cumulent | Même pour une petite surface, la valeur de l’emplacement est forte, donc le loyer mensuel d’un studio reste élevé. |
| Jungnang | Arrivée de la demande vers une alternative relativement plus abordable | Ce n’est pas forcément la zone la plus recherchée en valeur absolue ; c’est plutôt un cas où la demande repoussée des zones centrales trop chères a fait monter les prix. |
Comment le coût de la vie en solo à Séoul en est arrivé là
La pression actuelle n’est pas apparue en un ou deux mois. Depuis la fin des années 2000, plusieurs changements se sont accumulés petit à petit.
2001~2012 : la barrière du dépôt jeonse a d’abord beaucoup augmenté
D’après les données de l’Institut de recherche du territoire national et de l’Institut de recherche de Séoul, le problème du poids du jeonse et du loyer à Séoul était déjà un enjeu structurel depuis le début des années 2000. En particulier, le dépôt jeonse moyen à Séoul est passé de 83.52M KRW en 2006 à 1cent millions81.09M KRW en 2012. À partir de cette période, pour les jeunes et les foyers d’une personne, entrer sur le marché du jeonse est devenu de plus en plus difficile.
Années 2010 : la transformation du marché des studios vers le loyer mensuel a commencé à apparaître clairement dans les statistiques
Autour de 2010, la hausse de l’indice des loyers mensuels des studios et l’augmentation des locations avec dépôt de garantie ont commencé à être observées sérieusement. C’est la période où le jeonse est passé d’une « option à choisir si possible » à une option déjà difficile pour certaines catégories de personnes.
Années 2020 : les arnaques au jeonse et les taux d’intérêt élevés ont encore accéléré la tendance
En mars 2020, le loyer mensuel moyen d’un studio à Séoul était d’environ 530K KRW, puis la hausse a continué dans les quartiers universitaires et dans tout Séoul. En 2023, la moyenne des quartiers universitaires était de 56.70K KRW, en 2024 de 57.40K KRW, en 2025 de 60.90K KRW, et en 2026 la moyenne de Séoul a dépassé 700K KRW. Maintenant, ce n’est plus juste un « coût de la vie en solo un peu plus élevé », c’est un niveau où il faut réorganiser toute la structure des dépenses de vie.
Avec les chiffres, c’est encore plus clair : l’évolution sur 6 ans du loyer mensuel des studios à Séoul
C’est une tendance de référence construite à partir de données dont le champ d’enquête est un peu différent selon les sources. Elle montre que le niveau de base du loyer mensuel des studios à Séoul a monté sur le long terme.
Et alors !
En résumant cet article, on a retenu ceci : au moins une chose est claire. Un loyer de 710 000 KRW pour un studio à Séoul, ce n’est pas juste « cher », c’est le signe que le niveau du petit marché locatif de Séoul a monté. Le marché du jeonse diminue, celui du loyer mensuel augmente, et on le voit bien.
Un autre point : quand vous prendrez des décisions, vos critères doivent changer. Une petite baisse du dépôt de garantie ne veut pas dire que c’est sûr, et une hausse de la moyenne des loyers ne veut pas dire que chaque quartier ou chaque chambre devient chère. Lire la tendance du marché avec une moyenne standardisée et recalculer votre budget selon votre capacité de dépôt et la demande locale, c’est super important.
Aujourd’hui le marché des studios à Séoul n’est plus juste choisir entre jeonse ou loyer mensuel, c’est gérer le risque d’un gros capital versus la charge de cash chaque mois.
La vie à Séoul devient de plus en plus difficile. J'espère que cet article vous aide dans votre vie à Séoul.
La hausse du loyer mensuel des studios à Séoul n’est pas le choix de quelques propriétaires, mais un changement structurel où se cumulent l’affaiblissement du jeonse, la transformation vers le loyer mensuel et la concentration de la demande.
La moyenne dans l’article montre la direction du marché, et la charge réelle dépend de votre dépôt de garantie et des conditions du quartier.
On vous explique comment vivre en Corée
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